亏本也要卖房。杭州房价体系重塑
【丁建刚评论】
国庆节之后，杭州商品房市场的预售证领取速度急剧加快。
多个扛了一年，甚至一年多的项目放弃了抵抗，领取预售证了。其中有很多楼盘按现在的静态价格计算，是亏损的。
没有一家开发商，愿意做一个亏损的项目。
部分高价地项目一直在等待，尽管官方给出的限价仍低于市场价格。但市场预期已变，开发商放弃继续等待，选择保本甚至亏本卖房。
无论说要“活下去”的开发商是不是作秀，是不是戏精，这些都不重要，重要的是市场预期改变了。
这非常现实，也非常残酷。亏损也要卖房。这次杭州市场上可能出现亏损的项目，可能比2014年的43个还要多。有很多有自持的项目，成本无法准确估算。
只要是大中型开发商，都有多个项目同时开发，很少有开发商会因为个别项目亏损而死。但即使项目都不亏，可现金流断了，照样能困死一家房企。这个道理大多数开发商都懂。
这次诸多楼盘亏损卖房，使杭州商品房市场价格体系的重塑，也给购房者带来了难得的机遇。但市场的心态常常是“买涨不买跌”，部分购房者再次陷入犹豫和纠结之中。
当然，谁都怕买在半山腰上，但谁都不能提供这个保证，保证市场不会继续下行。
但有一种购房者，大可不必纠结。
就是以旧换新、以小换大、以劣换优的改善型，特别是高端改善和终极改善型购房者。
这些购房者常常有多年的居住经验和多次购房经验。只要置换的选择是正确的，即使要增加一部分置业金额，也是安全的。
不过，在目前市场下行的阶段，理论上最好是先卖后买。
如果不能够做到先卖后买，也最好能在商品房买到之后，尽快果断地卖掉自己手中非优质的不动产。
做这样的置换，应该不必过于纠结。
文章转载自微信公众号：住在杭州网
转载已获授权
文/詹慧雯
秋已至，天渐凉。
国庆长假后的第一周，很多人还沉浸在“长假综合症”中无心工作，各大杭城售楼部却已早早进入“备战”状态中。
10月8日—14日，金地玖峯汇、金隅中铁诺德都会森林、绿城建发沁园多个区域地王项目齐领预售证，宣告低价入市。
楼面价21590元/㎡并自持26%的玖峯汇，房源均价33000元/㎡左右（含3500元/㎡精装修）；楼面价43288元/㎡的都会森林，房源均价58865元/㎡（含5000元/㎡精装修）；更夸张的是，楼面价40766元/㎡的沁园，房源均价49500元/㎡（含6000元/㎡精装修）。
还记得，去年此时，坊间最流行的一句销售说辞：今年不买房，明年买地王！
可一年后的今天，天凉、股绿、行情逆转，地王们也要开始“割肉”了。
01
剔除精装仅比地价高2700元/㎡
拿地21月后，申花地王带头“割肉”
或许是受到了节前公园1872、天悦江湾双双公示摇号的刺激，国庆长假回来，开发商们心态骤变。
10月12日下午，申花板块沁园领出预售证，首开9、11号楼168套房源，主力户型132方、139方，均价49500元/㎡，含装修标准6000元/㎡。
49500元/㎡，这个价格低不低？
横向对比申花各盘，不低。
自2016年9月滨江锦绣之城以49000元/㎡的价格首开以来，天阳武林邸、首开杭州金茂府、融创宜和园、融信公馆ARC、合景天銮的高层住宅均价一直维持在45000-50000元/㎡之间。49500元/㎡的沁园，在申花板块内，算一个比较正常的房价水准。
但纵向对比沁园自己，很低。
2017年1月，绿城&建发以31亿总价竞得塘北单元宅地，楼面价40766元/㎡，是区域地价标杆。21个月后，沁园首开均价49500元/㎡，剔除掉6000元/㎡的装修标准，仅比地价高出了2700元/㎡。
▲绿城建发沁园首开楼幢示意图
（图片来源：口水楼市）
根据早前媒体估算的房价公式：
毛坯成本价=地价+10%财务成本+3500元建安成本+15%其他费用=40766+4076.6+3500+6726.39=54457.5元/㎡，沁园的毛坯成本价至少也要近55000元/㎡才能保本。
亏本是必然了，现在只是亏多亏少的问题。
和沁园同期领出预售证的，还有九堡板块的玖峯汇、钱江新城的都会森林。
玖峯汇高层房源首开均价32848元/㎡（89方）、33788元/㎡（122方），含装修标准3500元/㎡。2017年9月，金地拿地价格为21590元/㎡，另有26%的自持比例。
都会森林首开均价58865元/㎡，含装修标准5000元/㎡。2016年12月，金隅&中铁拿地价格为43288元/㎡。
当然，一对比沁园，这两个楼盘的“亏本”程度，也就是小巫见大巫了。
杭州近期入市“高价地”项目汇总表
02
去年12月，临安已有楼盘亏本卖房
房价仅比地价高2800元/㎡
其实，这一轮市场行情中，杭州亏本卖房的，沁园不是首例。
早在去年年末，凉得更快、市场反应更灵敏的临安，早已有了先例。
2017年12月，临安苕溪壹号对外宣布以“起价14950元/㎡、均价16470元/㎡”的价格首开。
要知道，2017年8月地上集团拿地楼面价已经达到了11848元/㎡、13662元/㎡，创下了临安撤市设区后的地价标杆。
可仅仅4个月后，苕溪壹号即宣布以爆炸性的价格首开，房价仅比地价高了2800元/㎡。
现在回头去看，苕溪壹号的快销策略，不可谓不是明智之举。
今年上半年开始，临安土地拍卖多次出现宅地流拍现象，一级市场一片凉凉。而这份凉意很快传导到了商品房市场，包括苕溪壹号在内的大多数临安在售楼盘皆出现了“报名人数不足，不用摇号”的现象。
既然凉意已不可阻挡，不如抓紧收割一波潜在客户，囤点粮、好过冬，是苕溪壹号彼时的想法，也是杭城大多开发商时下的心态。
此外，值得一提的是，在这一波市场行情中，杭城反应与应对最快的一家房企是滨江。
其钱江南岸的江南名府、御江南、翡翠之星、翡翠江南几个项目，皆于2017年二、三季度高位拿地，均在9-12个月的拿地周期内进入销售状态中。
江南名府在拿地9个月后即开盘，目前住宅房源已经全部售罄。
御江南24990元/㎡的地价，10%的自持比例，高层首开均价33393元/㎡（含装修标准4000元/㎡），撇除掉精装修，其项目盈利也是微乎其微。
翡翠江南、翡翠之星两大高自持比例项目，均在拿地12个月时入市销售。
滨江2018钱江南岸几大项目
地价、房价数据总览
03
大批“高价地”项目预备近期入市
眼下更难熬的，还数“现房销售”项目
然而，这只是一个开始。
继1872、天悦江湾、玖峯汇、都会森林、沁园后，已有多个“高价地”项目显露出了“10月份马上就要开盘”的强烈欲望。
这其中，就有2016年四季度与1872、天悦江湾、都会森林外同期拿地的世茂钱塘天誉。
钱塘天誉于2016年12月拿地，楼面价36461元/㎡，是上一波土地高潮中城东新城的首个“高价地”项目。
2017年底，钱塘天誉就已传出启动验资、即将首开的消息；2018整个上半年，一直处于积极申领预售证状态中；到近期，项目工程已经进入了贴外立面的阶段。
若10月份，钱塘天誉能成功领出预售证，无论价格多少，都将为城东新城板块树立起一个全新的价格参照系。
此外，城东新城，首开东城金茂府也传出了即将开盘的消息。森林海尚、璟宸府于上月开放了示范区。
▲城东新城主要在售、待售项目示意图
（制图：方仲辰）
城东新城之外，萧山市心路沿线市北、南部卧城两个板块，10月份也值得重点关注。主要是融信杭州世纪、绿城九龙仓桂语朝阳2个项目。
杭州世纪于2017年3月拿地，楼面价30816元/㎡，是萧山市北的“人参地块”。此前坊间一度传出杭州世纪可能只卖4万元/㎡的消息，若消息属实，无疑又是一个楼市重磅炸弹。
桂语朝阳于2017年12月拿地，楼面价20059元/㎡，另有8%的自持比例，项目也计划于10月份首推高层房源，或将为南部卧城板块开启一个新的房价参考体系。
不仅仅是南部卧城，随着金辉江山云著、国开东方凤凰台两大“高价地”项目的首开，乔司、老余杭的房价基准线也将被改写。
楼面价17185元/㎡的凤凰台，楼面价17226元/㎡的江山云著，价格能批到多少？当昔日刚需板块，价格不再刚需，市场接受度又几何？都有待市场一一检验。
近期有入市计划的部分“高价地”项目一览表
虽然，这些已上市、正准备上市的“高价地”项目们，或薄利、或亏本，一个个苦不堪言。但其实最苦的，还不是它们。
2017年二、三季度，杭城已出让涉宅用地中，有19宗需要现房销售。
其中不乏像越秀牛田项目、杭房庆隆项目、中冶翠苑项目、葛洲坝中国府等地段优越、楼面价却超过3万元/㎡的高价地项目。
它们当中，动作最快的，也要到2019上半年才会有营销动作。
想跑也不能跑，只能苦苦熬着，眼下恐怕没有人比它们更焦虑了。
2017年二、三季度拿地的现房销售项目
（涉宅）一览表
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